Výběr hypotéky

Bydlení je nejen u nás, ale také ve většině světa spojeno s nemalými náklady. Podle statistik činí v západních zemích výdaje na bydlení v průměru 30 – 40 % celkových čistých příjmů domácnosti, u nás není situace o mnoho rozdílná. Jako ve všem, i v tomto případě se samozřejmě všichni snaží náklady minimalizovat, bohužel pořízení bydlení bez pomoci hypotéky (úvěru ze stavebního spoření atp.) dnes dokáže pouze velmi malá část populace. To se týká také nás, takže jsme se museli poohlédnout po nabízených možnostech a zmapovat hypoteční trh.

V tomto případě jsme měli štěstí, protože v době, kdy jsme podepisovali smlouvu o hypotečním úvěru, byly úroky u hypoték na historickém minimu. I přesto se však vyplatilo vyjednávat a nekývnout hned na první nabídku. Podařilo se tak snížit úrokovou sazbu o 0,8 %, což je v přepočtu na měsíční splátku překvapivě hodně. Jaký jsme tedy zvolili postup?

V první řadě jsme měli v ruce položkový rozpočet, který říkal, kolik bude náš dům stát po úplném dokončení, dalo se z něj však také vyčíst, kolik asi budou náklady na to, aby byl dům sice obyvatelný, ovšem ne všechno bude hotové. Zbytné věci, jako kryté stání, plot apod. můžou počkat do doby, až se na ně ušetří. Dále jsme měli také zkušenosti s reálnými cenami materiálu, které byly téměř výhradně menší než v rozpočtu. Částka, jíž jsme se řídili, byla tedy nižší než konečná na položkovém rozpočtu, tyto úspory však spolkne zvýšení DPH v příštím roce, takže jsme plus mínus nastejno. Víme tedy, kolik si potřebujeme půjčit.

Zároveň také víme, jaké jsou naše příjmy a výdaje, kolik zbývá a kolik si můžeme dovolit měsíčně platit. To samozřejmě také ovlivňuje výši úvěru. Můžeme si půjčit jenom tolik, abychom mohli platit měsíční splátky. Navíc jsme v tomto případě cíleně pesimisty a počítáme s nejhorší možnou variantou. Manželka je/bude na mateřské, to znamená, že příjmy jsou/budou nižší, jeden z příjmů může vypadnout atp. Je lepší počítat s horším a být mile překvapen, než naopak.

Z předešlých období jsme díky bohu měli nějaké úspory a ty nám dovolily se stavbou začít. Protože jsme část stavby zainvestovali ze svého, nepotřebujeme 100% hypotéku, ale pouze 70%, což má nemalý dopad na konečnou úrokovou sazbu. To je dobrá zpráva. Jak jsem již zmínil, úroky jsou na historickém minimu, bylo v našem zájmu je tedy zafixovat na co nejdelší období, což v našem případě činilo 5 let. Při delší fixaci už byly úroky jiné, pro nás aktuálně nezajímavé. Známe tedy poměr výše úvěru k odhadu i dobu fixace.

Dále potřebujeme peníze spíš investovat, než splácet, zároveň jsme ve věku, kdy nám banka dovolí vzít si hypotéku klidně i na 30 let. Rozhodli jsme se proto pro úvěr na co nejdelší období. To ve výsledku znamená, že sice budeme platit déle a v konečném součtu přeplatíme více, měsíční splátky ale nebudou tak vysoké a nezatíží tolik rodinný rozpočet. Navíc tvrzení o přeplacení nemusí být pravdivé – v případě refinancování po skončení fixace se s novou bankou můžeme dohodnout na nových podmínkách, a pokud to finanční situace dovolí klidně i zkrátit dobu splácení úvěru. Takže známe i dobu, na kterou si hypotéku chceme vzít.

Vyzbrojeni výše zmíněnými požadavky jsme skrze finanční poradce poptali několik bank, od kterých přišlo několik nabídek. Ty jsme porovnali a udělali druhé kolo s tím, že jsme všem oznámili, jaká je nejlepší nabídka. A tak pořád dokola. Banky (a poradci) postupně odpadávaly, až nakonec zůstaly ve výběru poslední dvě. I poté se však v rámci konkurenčního boje podmínky srovnávaly, výhody kupily a úrokové sazby snižovaly. Vyjednali jsme si různé výjimky, např. nemusíme platit poplatek za rezervaci finančních prostředků, což je v našem případě několik stokorun měsíčně, ovšem tisíců za dobu čerpání. Takže se rozhodně vyplatí nespěchat, vyjednávat a ptát se na možnosti. Konkurence se bude snažit přizpůsobit, pokud ne, nejhorší co se stalo, je, že jsme se zeptali.

Finanční stránka věci je sice důležitá, neméně důležité jsou ale i další atributy: jaký má banka způsob čerpání, kolik vyřízení hypotéky zabere času, kolik je potřeba dodat podkladů, zda si musíte zařídit povinné pojištění, kolik se platí za čerpání, za odhad, zda se musí dokládat faktury, zda lze k hypotéce sjednat dodatkové služby, možnost refinancování a řada dalších. Úroková sazba a výše měsíční splátky (potažmo celkové náklady na hypotéku během fixace, tedy včetně všech ostatních poplatků) tak většinou není a ani by neměla být jediným měřítkem při výběru úvěru na bydlení. Banka může nabízet super úrokovou sazbu, ale bez možnosti refinancování, což se může v konečném součtu prodražit. Nebo lze v budoucnu očekávat výrazné příjmy a počítat s předčasným splacením. Život přináší mnohá překvapení.

Není mým cílem vyjmenovat zde všechny podklady potřebné pro vyřízení hypotéky, nebo snad dávat zevrubný návod k tomu, jak postupovat. Za prvé lze na internetu najít opravdu veliké množství odborných článků od fundovanějších jedinců a za druhé se situace neustále mění, co platí dnes, nemusí být za měsíc už pravda. Na závěr bych tedy snad pouze podotknul, že ani naše cesta od první myšlenky o úvěru k podpisu hypoteční smlouvy nebyla jednoduchá, a ještě jednou zopakoval, že při vyřizování hypotéky se vyplatí trpělivost, asertivita a dostatek času na jednání. Přeci jenom jde o největší investici v životě, a ta si nadstandardní pozornost určitě zaslouží.